Рынок недвижимости времен коронавирусного кризиса и високосного года
Аналитика
27.08.2020 18:52
Укринформ
Тем, кто по тем или иным причинам на может отложить покупку/продажу недвижимости — время для этого выпало не самое лучшее
Столичному рынку недвижимости под осень-2020 предстоят колебания — ожидаемые и не очень: с одной стороны действуют давно изученные факторы, с другой — нетрадиционные, вызванные особым годом. И взаимодействуют они, порой, так, что надежно прогнозировать их невозможно. Сейчас, например, на рынке аренды жилья должно наблюдаться сезонное оживление, начинается новый учебный год, люди возвращаются из отпусков, но с другой стороны — давит карантин с сокращениями, онлайн-учебой и работой вне офисов, из дому. С одной стороны — цены у нас традиционно привязаны к доллару, а с другой, гривня в прошлом году неожиданно выросла и держится до сих пор, подточив долларовые сбережения.
Вторичный рынок: дешевые квартиры продаются быстрее, чем предлагаются. При этом предложение жилья растет, но не дешевого…
По данным аналитического портала 100realty.ua, в июле 2020 года средняя стоимость квадратного метра «вторички» в Киеве составляла 1400 долл. / кв.м, и в долларовом эквиваленте по сравнению с июнем она уменьшилась на 1,5%. А вот в национальной валюте, наоборот, выросла на 2,4%. Причем рост средних цен в национальной валюте зафиксирован во всех административных районах Киева — от 2,1% в Оболонском до 4,8% в Святошинском.
Если же смотреть динамику за полугодие, с января 2020 года, то вроде бы наблюдается парадокс: средняя цена на жилье в Киеве долларовом эквиваленте уменьшилась на 2,9%, в гривнях выросла на 10,3%, особенно в сегменте дешевого жилья. «Вроде бы» — потому что причина такой «разнонаправленности» цен в разных валютах очень прозрачна. Курс доллара то снижается, то растет, в зависимости от этого «гуляют» и цены, фиксированные в гривне. Выставляя высокие цены в гривне, продавцы недвижимости пытаются компенсировать потери от снижения курса национальной валюты. И наоборот, когда гривня крепнет, то снижается ценник в «у.е.».
Например, в начале года 1-комнатная квартира на Троещине, представим, стоила 23 тыс. долл. То есть в январе покупатель должен был за нее заплатить 552 тыс (8 января курс составлял 24 грн / доллар). А уже 6 августа — через полгода — при курсе 27,7 грн / доллар покупка той же квартиры по той же цене в 23 тыс.долл. уже бы стоила ему 637 тыс. грн. То есть при одинаковой долларовой цене разница для покупателя составляет почти 85 тыс. грн.
Конечно, спрос на недвижимость в этом случае логично снижается, поэтому рынок регулирует баланс спроса и предложения снижением цены в долларах.
И этот специфический для отечественного рынка недвижимости процесс ценообразования, где доллар выступает ориентиром стоимости (как бы свободным от инфляционного воздействия), а гривня — реальным средством накопления и платежа, происходит постоянно. Ориентировочная цена объекта недвижимости выставляется преимущественно в «у.е.» (поскольку доллар, он и в Африке доллар), а процесс расчетов происходит в основном в национальной валюте. Ведь подавляющее большинство сограждан не имеют доходов в валюте, а сбережения в долларах, как показал прошлый год, когда гривня укрепилась почти на 14%, тоже, оказывается, могут терять свой покупательный «вес». Поэтому и динамика цен, представленная в обеих валютах, несколько отличается.
Количество выставленного в Киеве на продажу жилья в июле возросло на 24% по сравнению с июнем и составило 12417 квартир. Хотя при этом общее предложение все же была немного меньше, чем год назад.
Наибольшие темпы прироста выставленного на продажу жилья наблюдается как раз в сегменте наиболее популярных однокомнатных квартир (+ 38% по сравнению с прошлым месяцем)
Активно продают сегодня недвижимость в Деснянском и Голосеевском районах, которые никогда не котировались в Киеве, как дорогие. При этом дешевые квартиры (стоимостью до 50 тыс. долл.) составляют всего 17% предложения.
Первичный рынок: продажи упали больше чем наполовину…
На первичный рынок недвижимости повлияла пандемия ковида: стройки приостановились, а спрос на новое жилье упал более чем на 50%. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита говорит, что спрос будет на инвестиционное жилье (с целью сдачи в аренду или перепродажи) в виде одно- и двухкомнатных квартир.
Экономический эксперт Александр Хмелевский отметил, что пока не стоит торопиться с покупкой жилья, ведь в Украине до сих пор нестабильна ситуация и есть угроза обострения кризиса.
«Существует угроза введения карантина осенью и обострения экономического кризиса. Поэтому сейчас не стоит спешить с покупкой недвижимости. Цены в ближайшие месяцы еще больше упадут», – рекомендует Хмелевский.
Другие говорят: из-за кризиса в Украине на рынке недвижимости назрел кризис — продавцы вынуждены идти на уступки, чтобы продать жилье.
Такая ситуация сложилась из-за того, что сейчас у населения низкая покупательная способность, в стране нестабильность из-за внутренних и внешних факторов, а национальная валюта якобы показывает тренд на девальвацию, ведь экономика на спаде. При этом премьер-министр Денис Шмыгаль в интервью Укринформу говорит, что не ожидает резкого падения гривни до конца года.
"Цены на недвижимость будут расти. Тот, кто захочет продать свое жилье, вынужден будет идти на уступки покупателю, ждать выгодную сделку не получится. Самая дорогая недвижимость сохранится в Киеве, и здесь, конечно же, снижения цен стоит ожидать в последнюю очередь. В этом регионе наивысшая экономическая активность, люди всегда будут ехать на работу в столицу, поэтому текущая средняя стоимость квадратного метра квартиры в диапазоне 1250 долларов, вероятно, сохранится”, – объяснил аналитик “Центра биржевых технологий” Максим Орищак…
Остается добавить, что тем, кто по тем или иным причинам на может отложить покупку/продажу недвижимости — время выпало не самое лучшее…
Марина Нечипоренко, Киев
P.S. К анализу ситуации, сложившейся на рынке аренды недвижимости — жилой и офисной — мы вернемся в ближайшее время
По материалам: Укринформ
