Кризис валютных платежей по ипотеке: кто виноват и что делать
Аналитика
20.10.2020 19:09
Укринформ
До отмены моратория в апреле 2021-го НБУ просит банки и заемщиков ускорить переговоры о погашении долгов. А люди ждут лучших условий
В Национальном банке советуют финучреждениям и заемщикам уже сейчас готовиться к отмене моратория на взыскание жилья за долги по договорам валютной ипотеки. И намекают: продления запрета на отчуждение залогового имущества после 21 апреля 2021 года не будет. Соответственно, часть граждан, которые не захотят договариваться о реструктуризации задолженности, могут потерять жилье. В то же время предложенные (в частности, Кодексом Украины о процедурах банкротства, который вступил в силу год назад) схемы реструктуризации многих заемщиков не устраивают. Они требуют принять закон, который бы предусматривал более выгодные условия пересмотра размеров и графиков выплат. Об облегченных условиях обслуживания прежде взятых в валюте кредитов, в принципе, можно договориться с банками и сейчас. Но, как показывает практика, редко какая-то из банковских структур готова идти навстречу клиентам. Что уж говорить о финучреждениях (по сути коллекторских структурах), которые специально наняты банками для "выбивания долгов" или сами выкупили проблемную задолженность. Общественные объединения заемщиков также требуют покончить с коллекторским произволом, ведь отечественные законодатели до сих пор не унормировали соответствующую деятельность.
С другой стороны, и полностью прощать долги всем "валютным" заемщикам нельзя. Это будет несправедливо — хотя бы ввиду того, что сотни тысяч наших соотечественников, которые занимали в гривне, продолжают платить за ипотеку в полном объеме. А многие из тех, кто трезвее оценивал свои возможности и не рискнул брать кредит, до сих пор не решили своего "жилищного вопроса"… Словом, тянуть дальше уже некуда. Есть полгода для урегулирования ситуации. Иначе… некоторые даже говорят о возможном "социальном взрыве".
Шесть "потерянных лет": убытки банков и жизненные трагедии для заемщиков
Мораторий на конфискацию жилья должников ввели в бурном 2014-м. В парламенте необходимость такого шага объясняли российской агрессией, экономическим кризисом и девальвацией гривни. Ведь многие украинцы уже не могли платить по валютным ипотечным кредитам, взятым до 2012 года (с тех пор ипотечное и потребительское кредитование в Украине разрешено только в гривне). Поэтому банкам и запретили изымать залоговое имущество: квартиры и дома. Речь, прежде всего, о запрете принудительного лишения заемщиков их единственного жилья, которое является залогом по кредиту.
Планировалось, что мера будет временной — правительству дали две недели для подготовки законопроекта о реструктуризации задолженности на выгодных для банков и заемщиков условиях. Впрочем, в украинских реалиях "временное" часто превращается в "законодательный долгострой". Когда власть идет по линии наименьшего сопротивления — не решая проблему, а откладывая решение вопроса "на потом". Как следствие — получаем шесть лет бездействия и человеческих трагедий. Ведь, несмотря на действие моратория, немало заемщиков уже потеряли свое жилье (или из-за произвола коллекторов, или по "законным" судебным решениям, когда людям не удавалось доказать, что заложенная в банке недвижимость — их единственное жилье). Многие продолжают судиться.
В то же время немало заемщиков, которых "пронесло", рассчитывая, что мораторий будут продолжать бесконечно, вообще перестали платить что-либо банкам. А это — большой ущерб для банковской системы. И для общества в целом. Некий "закон сообщающихся сосудов". Накопление кредитов, которые вообще не обслуживаются заемщиками, негативно повлияло на платежеспособность и рентабельность банков.
Алёна Шмыгель
"Ведь мораторий — это не автоматическое прощение долга по ипотеке, он просто делает невозможным взыскание залога по кредиту, а значит только замораживает проблему на годы. Тем самым фактически позволяет заемщикам игнорировать условия кредитных договоров и делает невозможным возвращение банками выданного кредита", – объясняет главный экономист Управления анализа системных рисков Департамента финансовой стабильности НБУ Алена Шмыгель. То есть, зная, что за нарушение условий соглашения "ничего не будет", платить по займу прекратили даже те, на чьем финансовом положении кризис почти не отразился. В частности, и заемщики, которые годами зарабатывают на ипотечной недвижимости, сдавая ее в аренду.
Полувыход, который не всех устраивает
Казалось бы, год назад "лед тронулся": в октябре 2019-го вступил в силу Кодекс Украины по процедурам банкротства. Документом предусмотрен механизм реструктуризации валютных кредитов. Договориться о "мировой" кредиторы и заемщики должны были до октября 2020 года. И уже в эту среду, 21 октября, должно было истечь действие моратория на отчуждение недвижимости у валютных должников, если они живут в залоговой квартире (доме) и не имеют другого жилья.
Впрочем, парламентариям удалось "двумя мерами" отсрочить время "Ч". 16 июля ВР приняла закон, которым хотели продлить мораторий до 1 января 2022 года, до принятия законодательства о процедуре реструктуризации долгов по кредитам в иностранной валюте. Впрочем, президент его ветировал. Мотивируя это тем, что некоторые положения документа не согласуются с Конституцией и законами Украины. Среди прочего, речь идет и о том, что механизмы реструктуризации долгов уже предусмотрены Кодексом по вопросам банкротства. Поэтому 16 сентября парламент принял новый вариант законопроекта №3640 о продлении моратория только на полгода — до 21 апреля 2021-го. На этот раз президент подписал закон, и тот вступил в силу. Мораторий предусматривает запрет на принудительное взыскание имущества, если оно используется как место постоянного проживания заемщика или является объектом незавершенного жилищного строительства. При этом запрет действует, если общая площадь такой недвижимости не превышает 140 квадратных метров для квартиры и 250 "квадратов" — для жилых домов.
Решение проблемы валютной задолженности: взгляд с разных берегов "ипотечной реки"
По данным НБУ, объемы проблемных кредитов в иностранной валюте по состоянию на 1 июля превысили 42 миллиарда гривень. Больше всего украинцы задолжали за ипотеку "Альфа-Банку" (13,4 млрд грн), "ПриватБанку" (12,8 млрд), "Универсал Банку" (2,3 млрд), "ОТП Банку" и "Укргазбанку" (по 2,2 млрд), "Сбербанку" (1,7 млрд), "Ощадбанку" и "Укрэксимбанку" (по 1,6 млрд грн). Всего речь идет о заключенных преимущественно в 2007-2008 годах 44 тысячах ипотечных договоров.
1. Кто виноват?
Эксперты говорят об общей ответственности коммерческих финучреждений, Национального банка и заемщиков за сложившуюся ситуацию. Беря кредиты в валюте в период пиковой стоимости недвижимости, люди переоценивали собственные финансовые возможности и недооценивали возможные риски. Даже — не связанные с "неожиданными" финансовыми кризисами 2008-2009-го и 2014-2015 годов. А банки в погоне за клиентами не информировали должным образом обо всех рисках. Более того, активно рекламировали ипотечные программы, иногда опасно ослабляя требования к заемщикам. Это был для них быстрый и легкий способ заработка. А тогдашнее руководство Нацбанка закрывало глаза на то, что коммерческие банки нарушали нормы финансовой стабильности, не оценивало структуру долгов и не вводило никаких логичных при таких обстоятельствах ограничений. Если бы так было сделано, проблема валютной ипотеки не стала бы для Украины такой острой. Хотя полностью избежать ее, вероятно, и не удалось бы.
Но сейчас нужно забыть о "сослагательном наклонении" и думать, что реально сделать теперь.
Кодексом по вопросам банкротства предусмотрены "базовые" условия реструктуризации
По заключению специалистов — важно обеспечить возможность реструктуризировать и частичного списать долги. Учитывая кардинально изменившуюся ситуацию. Во-первых, стоимость украинской недвижимости (в долларовом эквиваленте) теперь гораздо ниже, чем тогда, когда оформляли большинство ипотечных кредитных договоров в валюте. Во-вторых, кредитные проценты тогда и сейчас — "небо и земля". Если все это учесть, то окажется, что некоторые заемщики уже и так заплатили кредиторам гораздо больше, чем стоит их жилье. И это обязательно должны учитываться во время переговоров о реструктуризации.
2. Что делать?
Именно поэтому в НБУ убеждены: "Банкам и заемщикам не стоит ждать еще полгода. Уже сейчас следует повторить попытки провести переговоры с заемщиками и найти приемлемое для обеих сторон решение. Действие моратория никоим образом не мешает реструктуризации. Да и должникам по валютной ипотеке не стоит готовиться к массовому выселению. Как показывает опыт, банки считают взыскание залога крайней мерой и, по возможности, стараются урегулировать проблемы мирным путем", — отмечает представитель Нацбанка Алёна Шмыгель.
Эксперты объясняют: массово отбирая у должников жилье, банки станут владельцами значительных объемов недвижимости, которой нужно управлять. А это — несвойственная им функция. Поэтому банки будут спешить продать заложенное когда-то и отобранное (потенциально) в будущем имущество. Это приведет к дестабилизации рынка недвижимости и обвалу цен. При таких условиях банки смогут вернуть лишь небольшую часть задолженности. То есть, все потеряют: люди останутся без жилья, банки — без части своих денег, государство получит еще один очаг социальной напряженности. Поэтому всем выгоднее договариваться о реструктуризации — с четко определенными сроками и размерами платежей.
3. Что предлагают?
Кодексом о процедурах банкротства предусмотрены так сказать "базовые" условия такой реструктуризации. Кредитную задолженность предлагают конвертировать в гривни по курсу НБУ на день открытия дела о неплатежеспособности заемщика. Последний должен погасить не всю взятую когда сумму, а 100% рыночной стоимости заложенной квартиры или дома. Эту стоимость должен определять оценщик, выбранный кредитором. С этим пунктом, кстати, не согласны многие заемщики, опасаясь злоупотреблений "в пользу" финучреждений. Если общая площадь квартиры не превышает 60 "квадратов" (или не более 13,6 квадратных метров жилой площади на каждого члена семьи должника) или общая площадь жилого дома составляет 120 м², процентная ставка устанавливается на уровне украинского индекса ставок по 12-месячным депозитам физических лиц (UIRD), увеличенного на 1 процентный пункт. План реструктуризации заключается на 15 лет, если иное не согласовано сторонами.
Если же площадь недвижимости больше, ставка по плану реструктуризации устанавливается на уровне индекса UIRD, увеличенному на 3 процентных пункта, а план реструктуризации заключается только на 10 лет.
В пресс-службе Нацбанка уточнили, что согласно Кодексу, владельцы валютной ипотеки смогут получить льготные условия погашения кредитов в случае, если это — их единственное жилье. И такой подход тоже не устраивает заемщиков. Они хотят, чтобы льготные условия распространялись на всю приобретенную в кредит недвижимость.
4. Почему это не всех устраивает?
Люди требуют списания части тела кредитов в размере уплаченных ранее сумм за пользование займами. И, конечно же, хотят более низких кредитных ставок. Заемщики уверяют: большинство из них уже давно оплатили справедливую цену за приобретенную недвижимость, а попытки "взять что-то сверху" — очередная мошенническая схема.
"Проблема, которая с особой остротой всплыла на поверхность 6 лет назад и в буквальном смысле все это время кошмарит семьи заемщиков и их поручителей, которая превратила в ад жизнь законопослушных украинцев, несмотря на бесконечные обсуждения и споры в кабинетах высших чиновников, так и не нашла окончательного решения. У нескольких каденций народных депутатов и у двух украинских президентов было множество возможностей поставить справедливую точку в этом вопросе, снять ярмо с шей соотечественников. Но вместо того, чтобы протянуть своим гражданам руку помощи, они только затягивали кредитную петлю на наших шеях", – говорится в обращении ГО “Правдивая страна” – основателя движения “Кредитный майдан”. Предложенный Кодексом по вопросам банкротства механизм реструктуризации считают несправедливым и крайне запутанным. "За время, пока существует Кодекс, наша компания подала 10 заявлений, 9 из которых нам вернули на доработку. К тому же, в разных случаях суды ссылались на разные требования к оформлению. То есть, процедура настолько сложная, что сами суды не понимают, как должны быть оформлены документы, — отмечает СЕО в Avramenko Group Ярослава Авраменко. — Без помощи адвокатов, налоговиков и финансистов физическое лицо не в состоянии пройти процедуру банкротства самостоятельно. Я кандидат юридических наук и занимаюсь этим уже 18 лет. И мне, чтобы разобраться в декларации, нужно было приглашать бывших налоговиков… ".
Ярослава Авраменко во время выступления в парламенте
Поэтому еще одно из требований — упростить процедуру банкротства. До этого, по словам госпожи Авраменко, отменять мораторий на отчуждение залогового имущества нельзя. И в парламенте уже создана рабочая группа во главе с нардепом Тарасом Тарасенко, которая готовит необходимые изменения в Кодекс по процедурам банкротства. Активисты "кредитного майдана" считают, что после усовершенствования законодательства можно будет говорить о том, что Украина приблизилась к решению проблемы валютной ипотеки.
Эксперты же добавляют: отмене моратория должны предшествовать переговоры между представителями заемщиков и банковского сообщества о дополнительном дисконте заемщикам, которые не в состоянии обслуживать кредит на условиях, предусмотренных реструктуризацией.
Зато в НБУ уверены: предложенные условия реструктуризации и без того справедливы и оптимальны для обеих сторон. Ведь предусматривают "прощение" части долга и отмену каких-либо штрафов или пени (а это — десятки и даже сотни тысяч гривень по каждому договору). А остаток кредита будет погашаться исключительно в размере рыночной стоимости жилья!
"Если в истории с мораторием наконец удастся поставить точку, последствия будут благоприятными не только для банков. Высокий уровень защиты прав позволит банкам активнее кредитовать и снизить ставки по ипотечным кредитам. Как только удастся избавиться от тягостного наследия проблемной ипотеки, банки наконец смогут дать ей второй шанс", — заключает Алёна Шмыгель. То есть, свою жилищную проблему путем получения дешевых (сравнительно) кредитов смогут решить и сотни тысяч других украинцев.
Владислав Обух, Киев
По материалам: Укринформ
