Отмена арендной платы для остановленного карантином бизнеса: это возможно?
Аналитика
04.04.2020 16:24
Укринформ
Уточнение к “антикоронавирусному” закону лишило надежды сотни тысяч арендаторов коммерческой недвижимости. Но еще не все потеряно…
Не успели малые и средние предприниматели, остановившие работу в условиях внедренного в стране карантина, обрадоваться положению принятого в понедельник “антикоронавирусного” Закона № 540-IX об освобождении от арендной платы за коммерческую недвижимость, как пришлось разочаровываться.
Юристы обратили внимание на то, что при технической доработке и согласовании документа перед направлением на подпись президенту формулировка нормы об оплате аренды бизнесом, не работающим из-за карантина, сменили с утвердительного "освобождается" на неопределенное "может быть освобожден". Таким образом, положение привели в соответствие со статьей 762 Гражданского кодекса Украины, изменения в которую парламентарии в понедельник не вносили. То есть, с юридической точки зрения все вроде правильно, от вероятности разночтений в “теле” закона избавились. Но как это объяснить “безработному” бизнесу, для которого отмена арендной платы при нынешних обстоятельствах было бы изрядной “спасительной соломинкой”? Ведь теперь вместо государственных гарантий придется рассчитывать на “добрую волю” владельцев арендуемых площадей. А мы же хорошо знаем, каков “ответственный” в подавляющем большинстве своем наш большой бизнес… Так есть ли выход?
На государство надейся…
Одной из первых мер, направленных на поддержку отечественного бизнеса в условиях карантина, было решение об освобождении владельцев коммерческой недвижимости от уплаты земельного налога. Впрочем, уже через две недели от этого отказались. Поскольку плата за землю – важный источник поступлений местных бюджетов. И, потеряв этот ресурс, власти на местах просто не сможет выполнять возложенные на нее функции. Тем более, что результатом секвестрирования бюджета, скорее всего, будет существенное сокращение ряда субвенций из Государственного бюджета. К тому же, сомнения в справедливости такого подхода возникли еще и потому, что владельцы недвижимости, сами получив преференции, не шли навстречу мелким арендаторам и продолжали взимать с них арендную плату – несмотря на временное прекращения ими хозяйственной деятельности. Поэтому земельный налог решили не взимать только за март. С апреля же все возвращается “на круги своя”.
Как оказалось, распутать эту цепочку интересов (местные сообщества – владельцы недвижимости (арендодатели) – арендаторы) так, чтобы, спасая одно, не навредить другому звену, почти невозможно – это как сухим между дождевыми каплями пробежать. Выход – или отнести все убытки на и без того “полумертвый” Госбюджет, или – попытаться распределить потери между всеми. Также, возможно, с частичной компенсацией от государства. Компенсирование бизнеса хотя бы части расходов на аренду в условиях временного прекращения деятельности за счет Фонда борьбы с болезнью COVID-19 и ее последствиями действительно было бы идеальным выходом. Но из-за того, что в понедельник Верховная Рада не поддержала правительственные предложения о внесении изменений в Госбюджет, Фонд пока не создан – потому отсутствуют источники наполнения. Будем надеяться, со дня на день ситуацию удастся исправить. Документ готовят к повторному первому чтению по сокращенной процедуре. В сессионном зале его рассмотрят на ближайшем внеочередном заседании, которое могут назначить на 6 апреля.
Парламент в первой попытке отклонил изменения в бюджет
В то же время и в случае создания этого Фонда проблемы сами по себе не рассосутся. Предусмотренные для него 97,1 миллиарда гривень – это пока только цифры на бумаге. Даже если Фонд начнет аккумулировать средства, это не будет означать, что все источники его наполнения начнут “работать” ритмично и бесперебойно. Соответственно, будет действовать своеобразная “картотека”, когда потребности “будут выставлять в очередь” и финансировать, когда нужные суммы будут появляться на счетах. И в первую очередь, разумеется, будут выдавать средства непосредственно на борьбу с коронавирусом – обеспечение больниц, развертывание новых “полевых” медучреждений, защиту и финансовую поддержку медиков, выполнение всего комплекса противоэпидемических и карантинных мер. Следующий приоритет – социальная поддержка малообеспеченных граждан. В частности, только на индексацию пенсий и выплату пожилым людям одноразовой помощи Пенсионному фонду дополнительно потребуется свыше 20 миллиардов гривень. К тому же, в условиях карантина за счет Фонда будут осуществлять и немало других выплат. То есть, ресурса для поддержки бизнеса может и не хватить (давайте будем честными – “пожалуй, не хватит”).
… А сам договаривайся
Одним из вариантов спасения эксперты называют заключение между арендодателями и арендаторами дополнительных соглашений об отмене или уснижении арендной платы для приостановленного бизнеса. Но при этом, он, как и раньше должен участвовать в содержании ТРЦ, офисных и бизнес-центров. Речь идет об оплате охраны, коммунальных услугах и даже упомянутом земельном налоге. Тем более, что плату за землю взимают “задним числом”. К примеру, уплатить налог за апрель можно включительно по 30 июня. За май – по 31 июля. Будем надеяться, к тому времени карантинные ограничения будут отменены и бизнес хотя бы частично компенсирует упущенное за этот период. Поэтому особым “ударом” эти платежи для него, в отличие от нынешних трудных времен, уже не станут.
Соответствующие решения можно было бы принять на законодательном уровне (хотя и не исключены варианты их обжалования, поскольку найти такие механизмы в рамках законодательного поля довольно сложно). Другой вариант – консенсус и “добрая воля” владельцев торговых, развлекательных и офисных площадей.
Гарик Корогодский
И примеры таких действий уже есть. Скажем, владельцы киевского ТРЦ "Дрим Таун" отменили для своих партнеров, которые пользуются коммерческими площадями центра, арендную плату и платежи за маркетинг на весь период карантина. Исключение только для продуктовых магазинов, которые не прекращали работу. Остальные же арендаторы будут компенсировать “только расходы для поддержания всех систем и охраны имущества – OPEX (операционные затраты. – Ред.) и коммунальные платежи, а это – небольшие средства", – сообщил совладелец ТРЦ Гарик Корогодский. При этом он предложил арендаторам заключить с владельцами дополнительные соглашения, чтобы иметь юридические основания не начислять арендную плату.
Отменить начисление арендных платежей партнерам, чей бизнес не работает во время карантина, решили и владельцы другого столичного ТРЦ – Ocean Plaza. Но предупредили: решение не касается арендаторов, которые продолжают хозяйственную деятельность в штатном режиме или в режиме курьерской доставки и/или самовывоза (продуктовые, хозяйственные магазины (отделы), аптеки, заведения общественного питания). Также сейчас арендную плату отменили за две недели – с 17 до 31 марта (включительно). Тем, кто оплатил авансом, эти суммы зачтут как оплату за последующие периоды. Но в ТРЦ пообещали: такие же решение могут принять и по результатам хозяйствования в апреле.
К сожалению, пока такие решения крупного бизнеса, который пытается облегчить жизнь мелких и средних предпринимателей, скорее – исключение, чем правило. Что же делать другим арендаторам, которые не имеют необходимой “финансовой подушки” – к примеру, вложили все деньги в товар, который через карантин не могут продать?
“Принуждение к согласию”: возьмите справку о форс-мажоре!
Если достичь консенсуса с арендодателями не удается, эксперты советуют малому и среднему бизнесу воспользоваться возможностями обращения в Торгово-промышленную палату о признании форс-мажорных обстоятельств. Для этого сначала надо написать официальное письмо арендодателю с просьбой отменить или снизить арендные платежи. Такое право арендатор имеет согласно части 4 статьи 762 Гражданского кодекса. Если же владелец или управляющий недвижимости не пойдет на заключение дополнительного соглашения, которое бы предусматривало такие послабления, стоит обращаться в ТПП. Цель – получение справки о форс-мажоре, что и станет основанием для отмены или снижения оплаты и послужит бизнесу “защитной грамотой” в случае представления арендодателем судебных исков.
“Форс-мажорный” сертификат от ТПП также понадобится предпринимателям для возможного списания налогового долга и начисленных штрафов и пени. Такое решение по заявлению бизнесмена может принять налоговая, признав долг “безнадежным”. Впрочем, злоупотреблять этой возможностью до специального решения, которое в случае продления карантина может принять государство, эксперты не советуют. Иначе массовые обращения приведут к “включению” налоговиками функции “автоматического отказа”. Ведь, несмотря на то, что в статье 141 Закона "О торгово-промышленных палатах в Украине" недавно внесли изменения, согласно которым установлен Кабинетом министров карантин может считаться форс-мажорным обстоятельством, связь между карантинными мерами и конкретным налоговым долгом в каждом случае надо будет еще доказать.
Карантин может считаться форс-мажорным обстоятельством
И такой путь, очевидно, займет много времени. Тем более, когда обращения в Торгово-промышленную палату станут массовыми. К тому же, стоит помнить: бизнес, который продолжает даже минимально использовать арендованные площади, ссылаться на форс-мажорные обстоятельства не сможет. Объяснения вроде: “мои доходы резко упали из-за малого количество клиентов” или “вместо пяти продавцов у меня остался только один, который отпускает товар только курьерам службы доставки”, — во внимание принимать не будут. Рассчитывать на освобождение от арендной платы или ее снижение может только бизнес, который полностью остановился. При этом ему все равно придется брать на себя часть операционных расходов арендодателя, чтобы тот не испытывал значительных убытков.
Арендаторы vs арендодатели: важно “слышать” друг друга
Один из арендаторов офиса в престижном столичном бизнес-центре на условиях анонимности рассказал Укринформу, что подавляющее большинство девелоперов на "просьбы и мольбы” малого бизнеса пока не реагирует. Управляющие компании уже выставляют арендаторам авансовые счета за апрель, как будто ничего и не произошло. Более того, бизнес страдает от того, что ставки аренды привязаны к обменному курсу иностранной валюты. А гривня в последнее время, как известно, изрядно девальвировалась. “Такая ситуация характерна для всех без исключения профессиональных бизнес-центров Киева, что говорит о существовании сговора девелоперов”, – убежден собеседник агентства. При этом он привел некоторые цифры, которые помогут представить масштабы проблемы:
“Именно столько хотят “выжимать” управляющие компании из малого и среднего бизнеса за площади, которыми тот не пользуется”, – говорит собеседник Укринформа.
У владельцев же ТРЦ, офисных и бизнес-центров – своя правда. И их также можно понять. Перекладывать на них все убытки тоже нельзя. Как бы часть общества ни относилась к “буржуям”, “толстосумам” и т.п., они – потенциальные инвесторы, которые помогут стране преодолеть последствия кризиса и которые и сейчас обеспечивают работой десятки тысяч людей. Ведь обслуга таких объектов работает и сейчас. Вот как обобщили позицию владельцев и управляющих недвижимостью в одной из компаний, в которых Укринформ обратился за разъяснением, – UTG:
“Несмотря на то, что управляющие компании стараются максимально сократить текущие расходы (объекты предельно консервируются, проходы и коридоры для посетителей максимально перекрываются, оставаясь открытыми только для возможности использования помещений арендаторами, освещение, отопление, вентиляция, клининг сводятся к минимуму, часть персонала временно переведена на удаленную работу, в оплачиваемый или за свой счет отпуск), ряд платежей остаются почти неизменными. Ведь все системы жизнедеятельности и безопасности ТЦ и ТРЦ работают в штатном режиме. А некоторые даже растут расходы – как, например, на содержание охраны в условиях усиленных рисков для сохранности имущества арендаторов, на усиленную дезинфекцию мест общественного пользования и тому подобное”, – объясняет руководитель департамента стратегического консалтинга компании Константин Олейник.
То есть, имеем еще одно подтверждение сделанного ранее вывода: более-менее безболезненно пережить кризис нам помогут только совместные действия и умение договариваться, способность разделять ответственность и убытки, которых, увы, при нынешних условиях, видимо, не избежать.
И, конечно же, ждем решений, которые может принять для того, чтобы всех нас поддержать, государство.
Владислав Обух, Киев
По материалам: Укринформ
